Le bilan promoteur, poste par poste
Le bilan promoteur est le calcul qui décide si une opération se fait ou non : ce qu'on vendra, ce que ça coûtera, ce qu'il reste. Cette page explique comment il se construit, quelles hypothèses il faut poser, et ce que PLU IA calcule à partir des données publiques d'une parcelle.
Sans carte bancaire · 2 analyses / 30 joursEstimations d'aide à la décision issues de sources publiques — ni certificat d'urbanisme, ni conseil juridique ou financier. Vérifications en mairie indispensables.
Un bilan se joue sur les hypothèses, pas sur la formule
La structure d'un bilan promoteur ne fait pas débat : chiffre d'affaires prévisionnel, moins la charge foncière, moins le coût de construction, moins les frais annexes — le solde est la marge. Ce qui fait diverger deux bilans sur le même terrain, ce sont les hypothèses posées en amont et la surface de plancher qu'on estime pouvoir construire.
En amont d'une offre, la difficulté n'est donc pas de calculer : c'est de rassembler assez d'éléments fiables pour que le calcul veuille dire quelque chose, et de savoir lesquels restent à confirmer.
Il intervient tôt, sur peu d'informations
Le bilan sert à décider s'il faut engager une offre, une promesse ou une étude payante. À ce stade, on n'a ni relevé de géomètre, ni plan d'architecte, ni devis d'entreprise : uniquement des documents publics et des ordres de grandeur de marché.
La surface constructible conditionne tout le reste
Le chiffre d'affaires découle de la surface de plancher réalisable, elle-même issue des règles du document d'urbanisme (emprise au sol, hauteur, retraits, espaces verts). Une erreur de lecture du règlement se propage à l'ensemble du bilan.
La charge foncière est une variable, pas une donnée
En pratique, on inverse souvent le calcul : à partir d'une marge cible, on cherche le prix maximum que le terrain peut supporter. C'est ce montant qui sert de base à la négociation avec le propriétaire.
Ce que PLU IA calcule, et à partir de quoi
L'outil relie trois choses : les données de la parcelle, le potentiel constructible déduit des règles applicables, et les hypothèses financières que vous ajustez. Le calcul lui-même se fait dans l'application, jamais sur cette page.
Surface de plancher potentielle
L'enveloppe constructible maximale théorique est déduite du zonage et des règles lues dans le document d'urbanisme, puis convertie en surface de plancher. C'est un maximum théorique, hors prospects, gabarit et servitudes non modélisés.
Prix de sortie appuyé sur les mutations locales
Le prix de vente au m² s'appuie sur les mutations DVF relevées autour de la parcelle (rayon de 500 m par défaut). Quand aucune mutation exploitable n'est trouvée, l'outil bascule sur une valeur de repli et l'indique explicitement.
Hypothèses ajustables
Prix du terrain, coût de construction au m², prix de vente au m², loyer annuel et taux de capitalisation, marge cible, prix de vente d'une place de parking, mode constructif : chaque poste est modifiable et le bilan est recalculé.
Frais annexes décomposés
Sept postes distincts plutôt qu'un forfait : frais de notaire sur le terrain, honoraires de maîtrise d'œuvre, frais financiers, commercialisation, assurances, aléas et taxe d'aménagement.
Contraintes qui pèsent sur le coût
Stationnement exigé par le règlement, niveaux de sous-sol nécessaires, provision liée à la pente du terrain, espaces verts de pleine terre à préserver : ces contraintes sont chiffrées dans le bilan, pas seulement signalées.
Bilan en HT, TVA exposée à part
Le bilan est conduit hors taxes — la TVA collectée sur les ventes et la TVA déductible sur les travaux se neutralisent. Les montants TTC sont affichés à titre informatif, pour situer le prix payé par l'acquéreur.
Du terrain au solde de l'opération
Identifier la parcelle
Adresse, référence cadastrale ou clic sur la carte : le contour et la surface de la parcelle sont récupérés auprès de l'API Carto Cadastre de l'IGN.
Déduire le potentiel constructible
Le zonage est lu dans le Géoportail de l'Urbanisme et le règlement de zone analysé pour en extraire emprise au sol, hauteur, retraits et espaces verts. On en tire une enveloppe constructible maximale théorique, puis une surface de plancher.
Poser les hypothèses financières
Prix de sortie, coût de construction, frais, marge cible : l'outil propose des valeurs de départ, vous les remplacez par les vôtres dès que vous disposez de références plus proches de votre marché.
Lire le solde et le prix de terrain admissible
Chiffre d'affaires, coûts, frais annexes, marge, et prix maximum du terrain compatible avec la marge visée. Le rapport s'exporte en PDF et peut être partagé par un lien que vous activez.
Les sources qui alimentent le bilan
Aucun chiffre n'apparaît sans son origine. Les sources ci-dessous sont celles réellement interrogées par le produit pour construire un bilan.
- Cadastre — API Carto de l'IGN : contour et surface de la parcelle.
- Géoportail de l'Urbanisme (GPU) : zonage et règlement de la zone, quand la commune y publie son document.
- DVF — Etalab : mutations immobilières autour de la parcelle, prix au m² de référence.
- Géorisques (GASPAR, aléa retrait-gonflement des argiles) : risques recensés susceptibles de peser sur le coût.
- RGE Alti — IGN : altimétrie du terrain, à l'origine de la provision liée à la pente.
- Zonage fiscal A / B / C — data.gouv : contexte de marché de la commune.
Les hypothèses financières par défaut sont des ordres de grandeur de calibrage, pas des références de marché opposables : elles doivent être remplacées par vos propres chiffres avant tout engagement. Détail des sources et licences.
À quoi ressemble la lecture d'un bilan
Voici la forme que prend la restitution dans l'application : des postes lisibles un par un, chacun rattaché à une hypothèse que vous pouvez changer.
Ce qu'un bilan issu de données publiques ne remplace pas
Un bilan calculé automatiquement sert à trier et à cadrer une négociation. Il ne se substitue à aucune vérification professionnelle.
- Le coût de construction réel dépend du programme, du terrain et des entreprises consultées : seuls des devis engagent un chiffre.
- Le prix de sortie dépend de la qualité du produit livré et du moment du marché ; les mutations DVF décrivent le passé, pas votre commercialisation.
- La fiscalité de l'opération (taxe d'aménagement, régime de TVA applicable) doit être confirmée avec votre conseil : l'outil applique des hypothèses de travail.
- Les honoraires, frais financiers et assurances varient selon votre structure et votre financement.
- Les contraintes non modélisées — prospects, gabarit, servitudes d'utilité publique, prescriptions architecturales — peuvent réduire la surface constructible et donc le chiffre d'affaires.
- Le potentiel constructible affiché est un maximum théorique : à confirmer auprès des services d'urbanisme compétents avant tout engagement.
Estimations d'aide à la décision issues de sources publiques — ni certificat d'urbanisme, ni conseil juridique ou financier. Vérifications en mairie indispensables. Conditions générales.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bilan promoteur ?
À quel moment établit-on un bilan promoteur ?
Quelles hypothèses faut-il poser pour un bilan ?
PLU IA calcule-t-il un bilan à ma place ?
Le bilan tient-il compte de la TVA ?
Testez la méthode sur un terrain que vous connaissez
Le meilleur moyen de juger un bilan automatisé est de le confronter à une opération dont vous connaissez déjà l'issue. Le plan Découverte inclut deux analyses par période de 30 jours, sans carte bancaire.
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