Repérer les parcelles qui méritent un appel
La prospection foncière consiste à faire remonter, sur un territoire donné, les terrains dont le potentiel constructible n'est pas encore consommé. Cette page explique la méthode, les données qu'elle mobilise et — surtout — les faux positifs qu'elle peut produire.
Sans carte bancaire · 1 scan de prospection inclus dans l'offre DécouverteEstimations d'aide à la décision issues de sources publiques — ni certificat d'urbanisme, ni conseil juridique ou financier. Vérifications en mairie indispensables.
Le gisement n'est pas rare, il est difficile à voir
Sur la plupart des communes urbaines, une part significative des parcelles bâties est en deçà de ce que le document d'urbanisme autoriserait : une maison sur un grand terrain en zone dense, un hangar au milieu d'un tissu à quatre niveaux, une friche déjà repérée par l'État. Le potentiel existe, mais il n'est visible qu'en croisant le zonage avec le bâti réellement présent.
Fait à la main, ce croisement ne passe pas à l'échelle : il faudrait ouvrir le règlement de chaque zone, mesurer le bâti de chaque parcelle, puis vérifier que l'opération tiendrait financièrement. La difficulté n'est pas de trouver des candidats, c'est d'en produire une liste assez courte et assez fiable pour justifier des appels.
Le potentiel se mesure en écart, pas en surface
Ce qui compte n'est ni la taille de la parcelle ni celle du bâtiment, mais la différence entre ce que la zone autorise et ce qui est déjà construit. C'est cet écart — la surface de plancher résiduelle — qui décide s'il y a une opération à faire.
Un candidat non vérifiable n'est pas un candidat
Si le bâti existant est mal connu, l'écart calculé n'a aucune valeur. Une liste de prospection utile doit donc porter, pour chaque ligne, le niveau de confiance qu'on peut lui accorder.
Un déplacement inutile coûte plus cher qu'un candidat manqué
Un faux positif consomme un appel, parfois une visite, et entame la confiance dans l'outil. La méthode est donc volontairement conservatrice : elle préfère sous-estimer un potentiel que d'en inventer un.
Comment le moteur de gisement classe les parcelles
Le scan compare, parcelle par parcelle, ce que le document d'urbanisme autorise et ce qui est déjà bâti, puis classe les candidats sur un score composite. Le calcul s'exécute dans l'application ; cette page en décrit seulement la logique.
Emprise de scan
Le balayage porte sur un territoire délimité — une commune ou une zone tracée sur la carte — et sur les types de zones que vous retenez.
Potentiel de surface de plancher résiduelle
Pour chaque parcelle : la surface de plancher autorisée par les règles de la zone, moins la surface de plancher déjà bâtie estimée à partir des bâtiments référencés. L'écart, s'il est positif, constitue le potentiel.
Valorisation issue du bilan promoteur
Le même moteur de bilan que celui des études individuelles est appliqué au potentiel de chaque candidat, pour vérifier qu'un écart de surface se traduit bien par une opération finançable.
Fiabilité des données
Chaque candidat porte un indicateur de fiabilité dépendant de la qualité des données disponibles : couverture du bâti, origine de la règle d'urbanisme retenue, présence de mutations exploitables à proximité.
Opportunité foncière recensée
La proximité d'une friche recensée par Cartofriches (Cerema) ou d'un site foncier d'activités référencé par FUSAC (Cerema) constitue un signal indépendant du calcul d'urbanisme, pris en compte dans le classement lorsque ces référentiels sont disponibles sur le territoire scanné.
Zones inconstructibles écartées d'emblée
Les parcelles situées en zone agricole ou naturelle sont exclues du scan : y calculer un potentiel n'aurait aucun sens et produirait des candidats systématiquement faux.
D'un territoire à une liste d'appels
Délimiter le territoire
Vous choisissez la commune ou l'emprise à balayer, ainsi que les types de zones à inclure. Les zones inconstructibles sont écartées automatiquement.
Croiser règles d'urbanisme et bâti existant
Les zones du document d'urbanisme et les bâtiments référencés sont rapprochés du contour cadastral de chaque parcelle pour estimer, d'un côté, la surface autorisée et, de l'autre, la surface déjà construite.
Classer les candidats
Le score combine quatre composantes : le potentiel de surface de plancher résiduelle, la valorisation estimée par le bilan promoteur, la fiabilité des données disponibles et la proximité d'une opportunité foncière déjà recensée par l'État.
Ouvrir une étude détaillée
Un candidat retenu bascule vers une étude de faisabilité complète : règles de la zone, contraintes et risques, enveloppe constructible en 3D, comparables DVF et bilan promoteur ajustable.
Les données mobilisées par un scan
Un classement ne vaut que par la qualité de ses entrées. Voici les sources réellement interrogées par le moteur de prospection.
- Cadastre — API Carto de l'IGN : contour et surface de chaque parcelle balayée.
- Zonage d'urbanisme issu du Géoportail de l'Urbanisme : règles applicables par zone.
- Référentiel National des Bâtiments (RNB) : bâtiments existants sur la parcelle, pour estimer la surface déjà construite.
- DVF — Etalab : mutations locales, qui alimentent la valorisation estimée.
- Cartofriches — Cerema : friches recensées à proximité, signal d'opportunité foncière.
- FUSAC — Cerema : sites fonciers à usage d'activités (industriel, logistique, commercial, tertiaire) recensés à proximité.
- Sitadel (permis de construire) et consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers (période de référence ZAN, Cerema) : contexte de la commune, jamais rattaché à une parcelle.
Sitadel et les indicateurs d'artificialisation sont des agrégats communaux : ils décrivent la dynamique d'un territoire et ne sont pas utilisés pour départager deux parcelles d'une même commune. Un permis relevé dans Sitadel ne peut pas être présenté comme un permis « sur cette parcelle ». Détail des sources et licences.
À quoi ressemble un candidat de la liste
Chaque ligne du résultat porte son potentiel, sa valorisation estimée et son niveau de fiabilité : de quoi décider d'un appel en connaissance de cause.
Les faux positifs que la méthode peut produire
Ces limites ne sont pas des réserves d'usage : ce sont les cas où un candidat bien classé peut se révéler sans intérêt. Elles sont signalées dans l'outil, elles le sont aussi ici.
- Une parcelle déjà construite mais absente du Référentiel National des Bâtiments apparaît comme libre : c'est le principal risque de la méthode, et la raison pour laquelle chaque candidat porte un indicateur de fiabilité.
- Le référentiel du bâti n'expose pas la hauteur des bâtiments : la surface existante est estimée avec une hypothèse conservatrice, qui sous-estime le bâti haut et peut faire apparaître un potentiel là où il n'y en a pas.
- Quand la commune ne publie pas son document d'urbanisme, les règles retenues proviennent d'un profil de repli par famille de zone : le potentiel calculé devient indicatif.
- Le classement ignore ce qui ne figure dans aucune base : intention du propriétaire, indivision, bail en cours, projet déjà déposé, état réel du bâtiment.
- Servitudes, prospects, gabarit et prescriptions particulières peuvent annuler un potentiel théorique : la vérification en mairie reste indispensable avant toute démarche.
- Une liste de prospection est une aide à la décision commerciale, jamais une garantie de constructibilité ni un acte d'instruction.
Estimations d'aide à la décision issues de sources publiques — ni certificat d'urbanisme, ni conseil juridique ou financier. Vérifications en mairie indispensables. Conditions générales.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la prospection foncière ?
Comment identifier une parcelle à potentiel ?
Sur quoi repose le classement des candidats ?
Les données Sitadel et l'artificialisation entrent-elles dans le score ?
Un candidat bien classé est-il constructible ?
Balayez un territoire que vous connaissez déjà
Lancez un scan sur une commune dont vous connaissez le tissu : c'est le moyen le plus rapide de juger la pertinence des candidats remontés — et de mesurer les faux positifs annoncés plus haut.
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